共有产权房（房地产领域术语）-趣爱秀

目的

共有产权房自2007年起在江苏省淮安市进行试点，之后在贵州、上海等地都有推广。它的主要目的是让中低收入住房困难家庭购房时，可通过和政府共同拥有房屋产权的方式，减少买房成本，市民以后可向政府“赎回”产权。

操作

2007年8月，淮安市首创了与市场接轨的共有产权经济适用房模式。即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。其用地由土地划拨改为土地出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。

房屋产权可以按照两种比例实现共有：当个人与政府的产权比例为7∶3时，个人承担的价格相当于同期经济适用住房的价格；对仍无力购买的特殊困难家庭，可按5∶5的产权比例进行购买，个人承担的价格则相当于同期经济适用住房的70%，即共有产权经济适用住房。

共有产权房的购买人随着收入的增加，可以申请购买政府部分的产权。按规定，自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价格结算；5年后购买政府产权部分的，按届时市场评估价格结算。

房屋出售时与此类似，出售所得按购房家庭与政府的产权比例进行分配。当购买者经济情况发生变化，家庭收入高于政府规定标准，进入中高收入群体时，政府也无需强制其搬出，而是对政府产权部分收取市场租金。

特点

“共有产权房”作为经济适用房的变异形式，其显着特点在于价格形成机制。“共有产权房”用地性质由划拨改为出让，并完全按照商品房进行开发，且销售价格计算也等同于商品房。可见，比起传统的经济适用房，“共有产权房”增加了土地成本，且房价实际上是“随行就市”。客观上，“共有产权房”的这种价格形成机制，不啻于维护了商品房市场价格，丧失了经济适用房平抑市场房价的政策效应。

另一个显着特点在于“共有产权房”的出资方式，它是由政府按照“三七开”或“五五开”垫资，并不影响购房者向银行申请商业贷款等。就其出资方式的本质来说，与开发商推出的所谓“零首付”优惠政策比较，前者的垫资人是政府，后者的垫资人是房产商，从融资模式上看，并无本质差别。

质疑

1、这种模式试点于2007年，当时并没有廉租房等保障性住房的供应，这种变种的“经济适用房”模式，具有一定的吸引力。但从08年年底开始，国家确立了为低收入家庭供应廉租房的政策，并且形成了以廉租房为主体，以经济适用房和公共租赁房为补充的保障性住房体系。而低收入家庭的住房问题，通过廉租房的形式予以解决，事实证明更为合理。

2、“共有产权”有两种模式，一是政府的产权占30%，一是政府的产权占70%。在这两种模式里，不知道政府真正拿出的“真金白银”的比例是多少。如果真正以土地出让金出资，把对经济适用房的政策“换算”成“股份”，恐怕违背了经济适用房政策的初衷。因为划拨的土地和其他优惠政策，本来是经济适用房的购买对象该享受的。

3、经济适用房的购买对象，应该是收入符合一定条件的人，政府显然不在其列。按照淮安的“共有产权”模式，这在客观上造成了政府“挤压”居民福利的事实。在政府将土地出让金及其他优惠政策折合成“股份”，使得低收入家庭本该享受的政策缩水，低收入家庭等于没有享受到住房保障，惟一的好处是在买房时政府垫付了一部分钱，而付出的代价就是一个被当地政府认可的“小产权房”。

4、从价格形成机制和出资方式来看，“共有产权房”确认并维护了市场价格，因而，在房价保持高速增长的某段时期，“共有产权房”必将助推房价。长期而言，“共有产权房”对于地方政府和房产商的“利好”，要胜过购买“共有产权房”的低收入群体，更远胜于购买商品房的大众群体。

为此，必须警惕“共有产权房”的负效应，防止一些地方政府“明修栈道、暗渡陈仓”，以“经济适用房制度创新”为借口助推高房价。

试点

江苏

江苏省是全国率先提出“共有产权房”改革试点的省份。据淮安市房管局局长邵明介绍，共有产权房自2007年进行试点以来，取得了良好的效果。两年多以来，这个市东风花园、新新家园、洪福小区等共有产权房解决了千余户家庭的住房困难，受到了中低收入群众和房地产开发企业的欢迎。

共有产权房模式已在江苏省其他地区获得了推广。姜堰、如皋、苏州等城市已陆续进行了共有产权经济适用房的试点。各地做法不尽相同，但核心都是让低收入群体在政府扶持下与市场真正接轨，达到既改善居住条件又避免以往政策缺陷的目的。

上海

上海2013年批次共有产权保障房(经济适用房)的申请审核已基本完成，10月末全市转入摇号配售签约阶段。据统计，本批次申请家庭踊跃，累计受理申请家庭2.94万余户；按照以往签约比例，预计本批次签约户达2.5万户。市房管部门表示，本市将按“四位一体”的住房保障体系，不断完善相关政策，努力扩大受益面。本市2013年批次共有产权保障房自5月起分三个轮次在全市各区(县)启动申请供应工作。本次共有产权保障房的政策在单身申请年龄和复核家庭住房面积核查口径方面进行了优化调整。同时，共有产权保障房项目配套进一步完善。

各区(县)共有产权保障房的申请审核已基本完成，全市转入摇号配售签约阶段。其中，黄浦、静安、闵行、青浦和崇明5个区(县)已经完成摇号排序工作；长宁、徐汇、普陀、虹口、浦东和宝山等6个区已确定在10月底或11月上中旬实施摇号排序。上述11个区(县)计划在11月底前或12月初完成选房工作，闸北、杨浦、嘉定等其他区预计在年内完成选房工作。

为更好地满足本批次共有产权保障房申请家庭的房源需求，市住房保障机构2013年共筹集36处，约3万套房源。按照区位相对就近、各价位段兼顾、房型结构匹配的调配原则，安排给各区。

房管部门提醒购房家庭，各区(县)在选房之前，区(县)住房保障机构将组织申请家庭到房源现场看房，并会同公积金、商业银行等单位开展购房贷款咨询工作，为申请家庭选房、购房提供便利和服务。各区(县)选房工作结束之后，将进入购房签约阶段。购房家庭应当在选房结束之后的两个月内，与开发企业和区住房保障机构签订共有产权保障房购房合同。购房家庭需及时做好购房资金的相应准备。

归类

2014年3月10日，全国政协委员、住建部副部长仇保兴在政协小组会后表示，共有产权住房目前还是纳入到保障房体系管理，但未来应该会单独归类进行管理。随后，全国政协委员、国土资源部副部长胡存智在接受记者采访时也称，今年会在一线城市和部分供需关系紧张的二线城市，加大共有产权住房的土地供应量。“共有产权住房肯定会被推广，未来还将部分取代经济适用房和两限房的作用，甚至普通商品房，都可能采取‘共有’的形式。”上述业内人士称。

调研

2014年的政府工作报告中，“完善住房保障机制”部分首次写入了“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”。

2014年3月19日，住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）副部长齐骥在国务院新闻办举行的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》新闻发布会上公开表示，未来对于一些既不属于保障对象，又确实买不起商品房的“夹心层”群体，要建设供应政策性商品住房，发展共有产权住房。所谓共有产权住房，即可按个人与政府的出资比例，在一定时期内实行政府和购房者共同拥有产权。

过去几年，已有部分城市对共有产权住房先行先试，目前住建部正在积极奔赴各地展开调研，原计划去年底正式出台的“城镇住房保障条例”，也因为需要增加共有产权住房的内容而返工重修。

纠纷问题

如何解决共有产权房的纠纷

未经共同继承人同意买卖房屋是指继承人中的一人或数人不征得其他共同继承人同意，擅自出售共有房屋牟利，造成房屋买卖合同无效，买房人的权益受损的情形。由于被继承人死亡后，多个继承人没有即时分家析产并办好房地产证，而其中一个继承人常常占用和控制了全部房产，并声称全部房产由被继承人遗留给他，并无其他继承人，买房人信以为真，最终造成损失，或者其他继承人曾口头同意弃权，但事后反悔，但口说无凭，买房人仍然会陷入无谓的争讼之中。

根据我国法律规定，未征得共有人同意，房屋买卖无效，这里的“共有人”，包括共同继承人这种情形。因此，由于这种房屋买卖行为不受法律保护，买房人一般无法取得房屋产权，而其购房款已支付，这样很可能跌人房款两空的陷阱。

要想避开这种陷阱，首先要向当地居委会查问房地产证上记载的产权人的亲人情况，包括其父母、子女、配偶等，最好通过律师向当地公安机关调查其家庭成员状况。其次，在摸清所有有继承权的人士名单后，逐一要求他们出具书面声明，要么放弃继承权，要么同意出售共有房产并作为卖方，要么分家析产，并办理过户手续，再向合法产权人购房。只有这样，才不会惹上共有产权纠纷。