邓智仁，曾创立香港利达行房地产代理公司。现为玛莉蓝房地产公司CEO，对于所谓的“成功和失败”，邓智仁看得比较淡，邓智仁认为在利达行成功之前，即1975—1984年之间他经历了无数次的失败，所以失败对他来讲不算什么。为中国第一个外销项目──深圳金田别墅之策划人；上海市第一个外销项目──浦东世界广场之销售策划人；北京市第一个外销项目──玫瑰园之策划人。代理销售过全国各地的房地产项目200多个，前期策划20多个。以个人名义坐班在开发商公司的项目7个，包括民营、国营与外资的公司。[1]

人物简介

邓智仁从事房地产营销包括顾问、开发等等，从事房地产行业从1984年开始，到现在已经超过20多年了。在2003年非典的时候邓智仁就结束了邓智仁的顾问行，就是信达行，去了庄胜崇光集团，他们请邓智仁当顾问，委派邓智仁去上海市一个庞大的项目，作为他们的总经理。

这个项目是一个在上海市松江交通枢纽，大概一千亩土地，但是去了大概10个月，后来，邓智仁又离开公司去了四川省成都市，因为有一个朋友，他是江西人，他在十多年前是很情况不好的，邓智仁当时帮过他忙，邓智仁都忘了，对邓智仁来讲十多年前的忙是很小的事，但他记得很深，（包括邓智仁当时送他两套西装），因为他当时很情况不好，后来他发了大财了，后来他马上坐飞机到上海市来找邓智仁，邀请邓智仁到成都市做四川省博览置业顾问有限公司的总经理。

2005年第六届全国花卉博览会，包括酒店、包括很庞大的住宅区，大概一千多亩左右，邓智仁在成都市工作了一年左右的时间，然后邓智仁就离开了成都市，回到上海市，就开始邓智仁自己的事业。

邓智仁在过去当总经理的时候，在上海市和成都市，邓智仁感觉当项目的总经理好像对邓智仁来讲是不够过瘾，就是太轻松了，没有很复杂的挑战性。

在这两年间，邓智仁大概每一天的时间都不超过一个小时，但是收入是非常高的，可以说是天价，肯定有很多人羡慕邓智仁、妒忌邓智仁，有这么好的收入，而且工作还这么轻松，为什么到现在还不满意？其实做人的目标不一样，因为邓智仁本身也当过富豪，钱对邓智仁来说是重要，但不是唯一要追求的东西，因为邓智仁所追求的是在一生里面多姿多彩，无论是成功还是失败，起起落落邓智仁都经历过了，当然上天是很公平的，邓智仁有很多愿望，但也给了邓智仁很多风浪，让邓智仁起起落落。

但是两年以后邓智仁感觉如果太轻松的话对邓智仁本身的性格是不适合的，所以邓智仁就决定找一个比较辛苦的工作，就是做房地产课程，叫登记人房地产课程，这很辛苦了，因为讲课可能讲几天，站着讲，还包括课程的推广等方面，什么都是从头开始，肯定是非常辛苦的工作。

邓智仁考虑清楚以后邓智仁就回上海市准备邓智仁的课程了，从2月份开始到6月份，都在准备课程，邓智仁们是跟复旦、清华等合作课程，但是在邓智仁准备的过程里面，一个月前，庄胜崇光的老板又打电话给邓智仁，当时晚上11：30了，他问邓智仁有没有兴趣回来帮他操作崇光二期的销售，然后邓智仁在电话里面问他一些基本的情况，他问邓智仁怎么个看法，大概三到七天，邓智仁就飞过来北京市和他会面，详细讲邓智仁的看法，然后邓智仁们就每一天都在谈，他要求邓智仁回来北京市，放弃邓智仁现在所做的工作，这对邓智仁来讲是一个很痛苦的决定。

因为坦白说，这种销售代理对邓智仁来讲不是什么了不起的工作，因为邓智仁已经过了这个时段，因为邓智仁从事过代理，后来做了开发商，后来做了顾问，很多很复杂的工作都做过，现在对邓智仁自己来说做这个课程是一个挑战，因为做课程很不简单，因为很多学员都是老板，你必须有很高的水平才能培训老板。

所以邓智仁当时跟庄胜崇光的老板说不太愿意，但是在情在意，因为2003年非典的时间邓智仁公司关门了，邓智仁口袋里只有8000块钱，房屋不能供款，吃也不能供款，车也没有，房也没有，庄胜崇光的老板当时就找到邓智仁，给邓智仁一个很好的待遇，做他的顾问。所以，今天他有一些问题、有一些疑问，而且是难题，找邓智仁回去工作，在情在意来讲邓智仁是没有理由拒绝的。

邓智仁讲的条件他也全部答应，所以在金钱方面邓智仁也是无法抗拒的，以后想想，如果邓智仁在北京市成功的话这个也是不可抗拒的礼物，所以在金钱、在情在意、在荣誉这四块里面邓智仁无法抗拒这个挑战，所以邓智仁接下来开始了邓智仁一系列的工作，来准备推出庄胜崇光二期。

人物成就

1984年──以贷款港币1万2千成立香港利达行房地产代理公司。

1990年──成立香港利达行投资公司，专管外汇、期货、股票业务。

1992──利达行房地产成为全港最庞大之物业代理机构，员工500人，在港分行50间，另台湾、美国、澳洲设有分公司。利达行投资公司也成为全港最大外汇交易商之一，员工1500人。

1993年初──投资北京市玫瑰园别墅。

1993年底──成立北京市利达行房地产咨询公司，员工达500人。

1996年──香港利达行被债权人香港至祥公司兼吞。

1997年──北京市利达行及玫瑰园无偿转让给陆苍先生。

1997年中──玫瑰园被法院查封。

1998年──代表香港至祥入股现代城并策划现代城之销售工作。

1999年3月──受聘为万博苑之总顾问。

1999年8月──受聘为中银建置业有限公司总顾问。

1999年10月──受聘为中国第一商城总顾问。

2000年7月至2003年5月－－任北京市信达行房地产顾问有限公司总裁。主持70多个项目的前期策划与销售，包括大型项目如北京市金融街核心区的前期策划。

2003年6月－－受聘北京市庄胜集团总顾问。

2004年2月－－受聘四川省博览置业有限公司顾问后转总经理。（四川省博览为第六界全国花博览的主会场，是一个占地1200亩房地产综合项目）

2005年3月－－任邓与周商务咨询有限公司总裁。

基本概述

1990年，邓智仁携利达行从香港到北京市，1995年仅代理北京市万通新世界广场就赚了近一个亿的佣金（人民币），创下了至今为止代理行单一项目佣金数额的天价神话。他曾经开劳斯莱斯也曾一穷二白过；他曾经是很多地产大腕的启蒙老师，当年信达行的很多员工现在已经在地产界的好多公司担任要职。他创立利达行、信达行都先后以失败告终，几番失败又几番复出，而他却永不服输，用他的座右铭来说就是“智者不惑，仁者无忧，勇者不惧”。

邓智仁是个富有传奇色彩和争议的人物。1984年，他以贷款港币12000元成立香港利达行房地产代理公司开始涉足房地产至今已经20余年。邓智仁之于中国房地产营销的地位，用他的话来说就是“中国房地产营销的历史是从我开始的”。深圳的金田别墅、上海市的世界广场、北京市的玫瑰园等城市的第一个项目都是他做的。楼盘的整个营销历史是邓智仁书写的，比如现在市场上所用的一些手法，诸如总监、副总监、佣金等都出自邓智仁之手。

在楼盘的营销上，邓的模式是：超出底价分成法。比如做万通新世界广场，当时的底价是12000元/平方米，超出的部分六四分成，代理行六，开发商四。至于为什么代理行的分成要比开发商高，原因是代理行要承担风险，比如要承担广告宣传等风险。当时，在广告费的投入上，万通新世界广场花了200万美金。

万通新世界广场的成功，使邓智仁赚了近一个亿的佣金（人民币）。还有很多手法，比如怎么做产权式酒店等都是由他所创。谈到房地产的营销，他觉得营销不是一个很深奥的学问，其前期的开发战略才更重要，才更有意义、更加复杂、更有深度，这要非常有经验才能做好。

对于楼盘的营销，邓智仁带来的不仅仅是一种模式，他还为业务员带来了梦想，让他们实现了自我价值。在1994年，他把当时业务员月平均工资800元的标准变为了最高的为80万元/年。这彻底改变了业务员的佣金模式——把传统固定的佣金模式变为与业绩完全挂钩。这在后来，影响了各个行业。

事业追求

邓智仁在1981—1984年期间，经历过无数次的创业失败后，仍无所作为。在此期间，邓智仁花大量时间和精力研究了佛教与基督教，由此启示自己。同时明白，人生一切的追求，最后还是归于零。邓智仁认为自己（不理别人）有一个丰富的人生到临老临终时回顾自己，没有白白浪费。若能感觉多姿多彩，不论酸甜苦辣，也是值得回味的。所以自从1984年开始，邓智仁改变了人生态度，不刻意追求任何事物包括财富，朋友，伴侣，家庭等，什么都是“无所谓”。

对得失虽重视，但不影响睡眠、食欲。邓智仁过去几十年的经历已经可以抵过别人几生的经历，也由于邓智仁对得失的另类看法，所以每次跌下来的时候，很多旧部下和传媒记者都认定邓智仁从此消失。但往往很快邓智仁又会爬起来。邓智仁常常说，邓智仁已拥有高超的免疫能力，能抵御一切外来的攻击，日子永远过得好。其实，总结一句话，最大的敌人就是自己。

在2003年北京市发生非典期间，开发商（甲方）们为了自保，令北京市信达行整整六个月一分钱也收不回来。在信达行倒闭期间，邓智仁的住房与汽车因不能供款已被变卖，口袋里只有八千元人民币，这时候邓智仁再次发挥邓智仁的顽强斗志，短短一个月时间，邓智仁重新爬起来，经过两年的调养，邓智仁重出江湖。

很多人认为这几十年来，运气之神一直在眷恋着邓智仁。每次最困难的时刻，运气就降临。但邓智仁不认为这世上有什么超能力可帮助或欺负你。邓智仁只相信因果。不是佛教的因果，只是有因必有果，有果也有因。邓智仁认为邓智仁对自己事业的追求是孜孜不倦的，没有借口和理由，没有高深莫测的思想。

今天邓智仁做了一些好事，看起来没有回报，其实善因已种。邓智仁在公司的沙龙常说，因果不是1+1=2而是1+1=5-3。在北京市信达行倒闭后两年，邓智仁种的善因就完完全全发挥了作用。

倒闭后第一年，邓智仁以前在香港培养过的旧部下极力推荐北京市庄胜集团以可观费用聘用邓智仁为顾问。第二年是一个十年前邓智仁曾帮助过的一个南昌人又以可观费用聘邓智仁到四川省博览置业作顾问，后聘为总经理。这个南昌人在十年前只是一名普通的打工者，邓智仁曾帮助过他，其实邓智仁自己早忘记了。

但十年后，他发大财了，也希望在房地产一试，所以千方百计找到邓智仁。

邓智仁对自己的前景在自邓智仁讨论。在中国不确定因素常常笼罩的经商环境下，其实打工的风险也挺大。邓智仁反问自己，在1984年邓智仁什么都没有没经验、没背景、没关系、没金钱，邓智仁凭借着借回来的一万两千元创造利达行集团。

讲师经验

多年来，邓智仁曾多次被邀请在全国多所高校演讲有关房地产营销及房地产相关的课程，多次被评为“最受欢迎讲师”。邓智仁很了解课程内容安排，并注重平时与学员的交流，同时发现一些问题，现总结如下：

1、主办单位一般自身不是房地产事业出身，所以所编写的课程不完全符合学员实际要求。

2、负责讲课的讲师与讲师之间缺少沟通，各课程的内容随意性太大甚至有些内容重复，而且各课内容之间没有联贯性。

3、所聘教师的师资队伍不稳定。

4、很多讲师自身实战经验不够或课程内容过于理论化，而参加学习的学员几乎都是从事房地产行业并在各房地产公司任职的高级管理人员，在学员素质不断提高的情况下，讲师的素质压力愈感吃力。

5、课程内容笼统，没有细化。学员经历不同、素质不同，导致大家对课程内容的要求不同。

以上是目前举办“房地产培训班”各个学校普遍存在的问题，市场竞争激烈，而存在问题没有解决。所以，也造成现在各学校的招生困难。

有感与此，邓智仁希望举办一个真正实践意义的房地产培训课程，利用大量的案例充实内容，选择稳定优质的讲师队伍，根据目前市场所需设置课程内容，同时将课程细化，适应房地产行业不同部门，不同阶层的学习要求。

邓智仁认为在中国的市场上，教育、娱乐、体育这几块产业还没有释放出来，潜力巨大。所以前景不可怀疑。但是今天培训事业却是竞争激烈，究其原因，是小打小闹的多，投机取巧较多。

这些都不会成为主流。邓智仁们经过详细调研，一批年青人加班加点，埋头苦干，创造了一系列符合潮流的创新课程，再加上良好的课后服务，以及邓智仁人从业20多年的经验，邓智仁相信邓智仁可再创辉煌。邓智仁对自己目前的要求是埋头苦干，努力奋斗。

地产演义

邓智仁在地产界号称中国地产广告的开山宗师，有“概念营销”第一人之称。1984年，邓智仁在香港创办房地产代理公司利达行。占50%股份仅出资12000港币的邓智仁靠他的三板斧砍出了香港“房地产代理业的大哥大”的江山。1993年邓杀向大陆，以港式的地产营销手段迅速成为地产界新星。

初到北京市的邓智仁挟香港利达行之余威，以迅雷不及掩耳之势，横扫北京市房地产业，颇为风光了一阵。当时邓智仁手握北京市万通新世界大厦、西单国际大厦、投资广场、国宾花园等著名项目，其代理的商品房销售占北京市房地产外销市场行的70%以上，可谓要风得风要雨得雨，一时之间无人能出其右。其中邓智仁在代理万通新世界广场时创下的单项租金纪录，在代理西单国际大厦时创下的销售单项记录。

潘石屹正是在那时结识了邓智仁。那个时候的潘石屹，用任志强的话说“那时小潘这个如今号称是房地产界大腕的人物还不知道地产业中的专业术语‘七通一平’是什么意思”。这个很不专业的潘石屹与地产大腕邓智仁开始了第一次合作——万通新世界，并在北京市城一举成名。之后，两人分道扬镳。邓智仁因玫瑰园而难以自拔，潘石屹则因SOHO现代城成为京城地产名流。

楼市非典

房地产不景气的时间找邓智仁的人特别多，当房地产非常好的时间大家都忘了邓智仁，都不知道谁是奠基人了，但现在奠基人又重现江湖，其实邓智仁一直都没有离开房地产行业，但是以前邓智仁做总经理，所以就比较低调了，因为没有必要去介绍什么生意，也不能接其他生意和其他工作。

因为现在的情况和以前都不一样了，房产本身的交易量比起以前来讲是5倍到10倍的增长，所以在这么庞大的堵住情况之下，所以很多发生的行为不是邓智仁们所想象那么简单了，这次政府花了这么大的力度来整顿楼价的问题，邓智仁认为它的后果是很难有人很准确、很科学地解决这个问题。

另外，这个牵扯的面非常广，和90年代的宏观调控不一样，当时是外售楼，成交额大概不到今天的百分之十，所以今天有这种政策出来，邓智仁认为结果是很难科学来预测到的，非常难。但是，简单来讲，很多开发商会出现问题。

邓智仁已经说过，楼价会下跌，很多人不承认，说不会影响到他们，但是今天没有人再说这句话了，大家都知道了会跌，但是会跌多久，会跌多大幅度，这个问题是非常难的，非常难用科学的态度来研究这个问题。通常在这种情况下，只要铁的速度快，它的成交量很快就会上去了，只要跌的速度慢，那调整的时间就会更长。

所以时间长短的问题就要看楼价本身跌的快与慢的问题。如果慢调整期肯定长，如果跌得快调整期就短。就好像在香港、日本都是发生同样的问题，包括邓智仁们中国的股票市场，跌得很慢，所以很惨。

现在邓智仁们很多开发商只要开好，不要奸诈就行了，邓智仁认为这只是很幼稚的想法，这样大家都没饭吃，还不如干脆就跌下来，大家能买得起，成交量上去，这样才会解决问题。

在很多课程里面邓智仁讲过这种情况，这在香港以前都发生过，李嘉诚永远都是带头跌，很多开发商也骂他，比如说现在二手楼房卖一万块钱，可能他的对手卖9千，他出售就卖八千，这样非常爽快，这样肯定是他先卖出去的，但是他不是看楼盘是赔钱还是赚钱的问题，他是从长远的利益来看的。所以当时很多人骂他，但是长时间来说他还是地产大王。

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