城中村

城中村（都市里的村庄）是中国城市化进程中出现的一种特有现象。从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区[1]。

基本简介

城中村是当前我国城市中普遍存在的社会、经济现象，在一定程度上阻碍了城市的良性发展，也不利于全社会的稳定与和谐。所以，要对城中村进行改造，于是就出现了城中村改造房。通常所说的“城中村”，仅指在经济快速发展、城市化不断推进的过程中，位于城区边缘农村被划入城区，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。 

城中村是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特有的现象。在1978年开始改革开放后的30多年间里，一些经济发达地区（如珠三角、长三角、环渤海、直辖市、省会城市等）城市的建成面积迅速扩张，原先分布在城市周边的农村被纳入城市的版图，被鳞次栉比的高楼大厦所包围，成为了“都市里的村庄”。比较著名的城市如北京、天津、重庆、上海、武汉、广州、深圳等城中村问题较为突出。  

城中村的内部通常没有一的规划和管理，以低矮拥挤的违章建筑为主、环境脏乱、人流混杂、治安混乱、基础设施不配套、游离于城市管理体制之外，成为了都市的“癌症”。从地域角度上讲，它属于城市的范畴。从社会性质的角度上说，仍保留了传统农村的因素。具有城市与农村双重特征的城中村究其产生原因，同中国的城乡二元体制、以及土地所有制度等多种因素有关。同时，城中村也被许多学者认为是具有中国特色的贫民窟的表现形式。

表现特征

"城中村”具有农村和城市双重特征，是城市化进程中的历史产物。

城市建设不断发展，还要在郊区建设更多新城和职能中心，使更多地区成为新的“城中村”，城市化进程的加快，使一些处于城乡结合部的村庄，融入城区，成为“城中有村，村里有城，村外现代化，村里脏乱差”的地区，严重地阻碍了城市精神文明建设的普及与发展；不利于城市整体规划和建设。

“城中村”在从乡村向城市转变过程中，因土地、户籍、人口等多方面均属城乡二元管理体制，没有完全纳入城市统一规划、建设和管理，其发展有很大的自发性和盲目性，在生产方式、生活方式、景观建设等各方面仍保留浓厚的农民特征，因而影响了城市基础设施布局，乃至城市整体规划的实施。“城中村”的长期存在，已经成为中国很多城市发展面临的一个难题。

发展形势

据《中国城中村改造建设深度调研与投资战略规划分析报告前瞻》数据显示，随着我国社会经济的快速发展，城市化水平的不断提高，一方面大量的新城镇不断涌现，另一方面城市规模也在不断扩大。位于其中的原有村庄逐渐被城市包围起来，形成了半城半乡特色的一类社区，此类社区被称之为城中村。政府出于解决城市功能退化，提升城市土地价值和改善环境质量等考虑，积极推动城中村改造。城中村日益恶化的环境和与城市不协调的景观，加上开发城中村地产的盈利前景，让大多数村民也有改造的意愿。

20世纪90年代从广东开始，全国从南到北，从东部沿海到西部边陲，从一线城市到小城镇，几乎每个城市都开始了城中村改造，或准备改造的躁动期。一方面城市化推进不断出现新的城中村，另一方面，通过改造不断“消灭”城中村。 

深圳全市共有城中村1000多个，其中，特区内200多个。深圳市城中村改造以原特区内外为界限采取不同方式进行。原特区内采取“成片改造、分布实施”的方式进行改造。鼓励对空间位置邻近、功能关联度较强的城中村进行整体规划，成片分步实施改造。原特区外采取“中心——轴线带动、梯度推进”的方式改造。加大对改造片区的前期研究和组织协调，创造良好的改造环境，引导市场积极参与改造。 

改造方式

第一种

位于

城市建成区内，早已没有农民户口和农业用地，早已改成街道办事处、居委会城镇管理，撤消了乡、村行政建制，已经没有农民集体财产和宅基地产权的地区。这类地区实际上等同于城市的危旧房改造区，适用城镇房屋、土地、居民拆迁管理办法。可以采用成片改造危旧房的有关政策。但对其中的民工外来人口应该妥善安置，不能采取一律无偿轰走的办法。因为这些地区是外来人口的集中居住区，是低收入人群住得起能够栖身的少数地区，而这些低收入民工是对北京的经济发展做出了重大贡献的，不能歧视他们，让他们流离失所。

城市化进程就是大批农民进入城市能够世世代代生存下去，彻底转变为城市居民，可以享受城市现代生活。但前提是农民进城能够就业居住，有生活基础。留美华人学者文贯中先生曾写过一篇文章《“城市化”无法避免“贫民窟”》指出：正是因为存在贫民窟，才使得城市特别有活力。贫民窟的存在，使得城市扩大的成本特别低，包容性特别强。贫民窟房租低廉，同为天涯沦落人的邻居对新来者多相濡以沫，抱有多一层的同情和照顾，使新移民比较容易找到安身立命之地。

生活在贫民窟的大部分新移民一二代之后，便融入主流社会。这不但发生在美国的纽约和芝加哥，也发生在中国的香港、北京和上海。北京的浙江村当年一片脏乱差，经过十几年的资本积累和改造，现已成为充满活力的商厦群。美国的市长们十分精明，知道城市的发展离不开新移民的不断涌入，所以不但允许贫民窟的存在，而且相互之间展开争夺人口的斗争。

第二种

村内已没有耕地。原自然村除宅基地以外的土地已被征用，变为城市建设用地，村内已无农民集体财产。虽然一些村已将农村村委会改为城市型居民委员会，农民也已农转非，成为城镇人口，但农民宅基地还未被征为国有，宅基地和房屋产权还是农民产权。对这些农民宅基地和房屋仍应按征用农民土地给予足够的补偿，拆迁房屋则可结合拆迁城镇私房和农民房的政策区别不同情况，制定相关补偿政策，妥善安置农民。特别是对无业、无生活来源的农转非人员，要建立相应社会保障制度。

第三种

“城中村”现有土地产权还属于农村集体所有，村民以非农收入为主。土地已经全部或大部份被国家征用，虽然村中农民已全部转为城市户口，但农民宅基地还未被征为国有，其土地本质仍未发生变化，这部分“村”至今仍然还是“村建制”，实行村的管理方式。甚至还有不少农民集体财产和村办企业经济实体。

良好的区位条件和低廉的建设成本使“城中村”出租房屋比率相当高，房屋出租加上村里的分红收入，可以使村民们过上相当富裕的物质生活，有些村民的平均生活水准甚至已远远超过城市居民，很多农民也已有自己的企业，主要从事一些初级饮食娱乐、交通运输、建筑业、农副产品和蔬菜零售等行业，或是以房屋租赁为主收职业。这些地区的改造难度最大。市场经济使政府已不能像过去那样解决农民就业问题，货币安置又很难达到农民满意。

因此这些地方不宜强行将村内土地征用为城镇国有土地，农民原有集体企业财产可以仍归农民所有，可以改组为集体所有制的商贸公司，人口就地消化，就业就地解决，土地产权性质不变，仍归集体所有。对需要占用的土地，还可以用土地入股或出租的方式，年年有收入 ,以保证征地居民的生活来源。

第四种

还有部分耕地 ,仍是乡政府、村委会建制。还有不少人是农民户口。农牧种植业仍占一定比重的村落。这样的地区改造时，农民转为城市户口，乡政府改组为街道办事处、村委会改组为居委会，但土地产权和经济组织形式可以不变。原村集体所有财产、土地可以改组为农工贸股份公司，人员就业由农工贸股份公司就地解决，成为公司职员。可以用发展都市农业的办法，发展现代化农业，养殖业。

如：工厂化无土栽培高档蔬菜、花卉；观光旅游农业；种植果园、药草；开展鸵鸟、孔雀、锦鸡、麋鹿等珍稀动物养殖；发展农牧产品深加工及不影响城市景观和环境的其它农工贸产业，以使农民能利用原有土地资源，熟悉的工作技能就能融入城市生活。用都市农业改造“城中村”是成本最低，效果最好的改造办法。

这次准备改造的231个“城中村”主要是第一、二种，今后则会转向第三、四种。我们要有充分的思想准备，对不同“城中村”采取不同的改造方式，“一村一案”，按不同情况把每一个“城中村”都改造好。既改变了城市面貌，又使当地居民受益，得到妥善安置。

但无论哪种改造方式，“城中村”改造都必须是由政府统一组织，统一规划，政府统一负责土地一级开发征地拆迁和市政配套工程建设，除了原已批给开发商的土地外，基本上尽量不采取商业开发形式，以避免造成很多后遗症和遗留问题。应该调动当地居民的积极性，争取采用政府搞规划设计，完成市政管线道路，适当补贴，居民组织住房合作社自己建房的办法进行改造。建成的房子产权归居民自己，余房可以出租出售，以减少矛盾和改造难度。总之，“城中村”的改造是一件好事，也是一件难事。需要集思广益，群策群力，调动各方面的积极性，妥善解决各方面的利益冲突，才能把这件好事办好。

成因

究其原因，在于“城中村”形成和发展的特殊性。从“城中村”的历史变迁中不难发现"城中村"形成的主要原因：

从客观上来说，是我国城市化进程的快速发展的结果。改革开放的20多年中，城市化的进程加速发展，我国的城市数目从1978年的320个发展到的662个。城市建成区面积也由3.6万平方公里扩大到9万多平方公里。城市的快速发展，需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了，当地的农民，却仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。一场"城市包围农村"的运动发生了。村庄进入城市，形成了"城中村"。

从主观上来说，是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构所造成的，这也是深层次的制度原因。所谓城乡二元管理体制，是指“城市”和“农村”分属不同的管理模式，二元所有制结构是指城市的土地属于国家所有，而农村的土地属于农村集体所有的制度。而在一些“城中村”内形成了以城市与农村“二元所有制结构”并行存在、共同发挥作用的“边缘社区”特征。

“从个体理性选择的角度看，‘城中村’这种特殊的建筑群体和村落体制的形成，是农民在土地和房屋租金快速增值的情况下，追求土地和房屋租金收益最大化的结果。”因此，从“城中村”的历史变迁可以发现，土地的二元所有制结构是造成“城中村”形成的根本原因。二元所有制结构使得村民可以低价甚至无偿地取得土地的使用权，由各户村民自行建设后租出获得尽可能的租金，土地和房屋租金收益最大化的结果致使“城中村” 形成的进一步加剧。故而，我国“城中村”的改造也应从根本的土地制度及权利开始。

改造实例

北京

首都"城中村"的分布

这两类"城中村"均集中分布在北京的朝阳、海淀、丰台三个区。另据首都社会治安综合治理委员会办公室统计，仅朝阳、海淀、丰台、石景山四个区，包括规划城区外的地区就有"城中村"311处,居住人口71.5万人，占地面积 9.5万公顷，违章建筑11.9万间，建筑面积193.6万平米，违章建筑涉及常住人口3.8万户。"城中村"已成为城市公共安全隐患的突出地区。"城中村"是城市发展过程中出现的一种不和谐现象。

从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为"都市里的村庄"。从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。"城中村"问题已成为困扰北京城市化进程的"痼疾"。是北京城市规划、建设和管理缺乏统筹协调的必然结果。若不从根本上解决，"城中村"的恶性循环城中村还将持续下去，今后"城中村"改造任务将越来越重，成本将越来越高。

因此，市长办公会议决定，北京要下决心尽快改造"城中村",将用三年时间先对建成市区内的231个"城中村"展开集中整治，首先要拆除奥运场馆周边及四环路以内的171个"城中村"，其余的60个"城中村"将在2008年以后继续完成。北京市通过整治"城中村"，要拆迁居民33935户，撤销路边集贸市场85个，拆除违法建设1100多万平方米，新增绿化面积1197万多平方米，新建道路395万平方米，25处文物古迹周边环境得到治理。于是，"城中村"这个一度被遗忘的城市角落，开始成为人们关注的热点。许多占据着城市黄金地段的城中村的大规模改造，引起了各界的广泛关注。

经济发展状态

城中村改造是21世纪中国市长们经营城市的最大兴趣。但城中村改造涉及到地方财政、开发商、村民三方激烈的利益博弈，所以具体形式多种多样，各地创造了五花八门的 经验，征地补偿标准差异也相当悬殊。尽管村民对待城中村改造态度不一，但政府强势推进的态势十分明显。城中村改造是城乡统筹战略的重要组成部分。

北京城八区就有这类"城中村"231个，"城中村"已成为北京市公共安全隐患的突出地区。

"城中村"改造方案

9月，北京市市政府召开第61次市长办公会议，研究并通过了整治"城中村"工作方案城中村。会议决定北京市将利用奥运场馆"瘦身"而节省下来的资金，加快全市社会环境和市政基础设施建设，加快"城中村"的改造，实现"新北京、新奥运"的战略构想。要用三年时间，对北京城近郊的"城中村"进行集中整治，改善市民居住环境，提升城市整体环境水平，加快首都现代化建设步伐，以整洁、优美、和谐、有序的城市环境迎接2008奥运会.受到了老百姓的热烈欢迎和各界人士的广泛关注。

北京市的"城中村"主要分布在城市建成区的边缘地带和城乡结合部地区，这些地区城市化进程相对滞后，人口密度大，外来人员相对集中，违法建设、违章建筑和私搭乱建严重，市政基础设施匮乏，房屋破旧，环境脏乱，社会管理混乱，城市公共安全隐患多。据统计，北京市的"城中村"大体分为两类:第一类是指在建成区内环境脏乱的城市角落。

北京城八区约有这类的"城中村"231个，具体分布的区域为东城区4个，西城区3个，崇文区7个，海淀区70个，朝阳区57个，丰台51个，石景山20个，宣武区19个。总占地面积1092公顷 ，建筑面积273.5万平方米;第二类"城中村"主要是指规划城区内的行政村，大多分布在城乡结合部，约有112个 ，占地面积 1.8万公顷，建筑面积7221万平方米。

昆明

"旧村未拆除的，其他建设项目不得开工;拆迁补偿，每亩25万元;改造范围内的城中村村民，一次性转为城镇户口……"昨天，《五华区城中村改造实施办法》(以下简称《办法》)正式出台，这是昆明市第一个成形的"城中村"重建改造办法。

据了解，五华区共有67个"城中村"，其中主城区有51个，涉及大观、华山、龙翔、红云、丰宁、莲华、黑林铺、普吉8个办事处，总人口117819人，总建筑面积8180322.23平方米。按计划，五华区将对其中的10个"城中村"进行改造，5年内，这51个"城中村"中，村民将变居民、农村将变社区、集体经济将变股份制经济。

五华区与28家企业已签订了合作意向书。昆明市政协主席、市"城中村"改造重建领导小组组长田云翔说，昆明市四区启动40个"城中村"的改造，通过五华区"城中村"重建改造暨投资意向签约仪式了解的情况，将有望超过40个。昆明在"城中村"重建改造中涉及的人口超过百万，"城中村"重建改造是对社会、企业都有利的好项目，企业应抓住机遇，积极参与改造。

保证拆迁补偿

专设监管账户

《办法》规定，在"城中村"改造项目中，项目人必须无偿提供不少于1000平方米的经营用房给村集体组织;预留不少于400平方米的社区服务机构办公用房，由区政府按建筑成本价收购。房屋拆迁补偿采取货币补偿、房屋产权调换两种方式。

为防止出现拆迁到一半，企业资金跟不上等诸多因素影响村民的利益，《办法》规定，区"城中村"重建改造工作指挥部将设立资金监管账户，按项目拆迁总资金70%的比例进行资金监管，保证拆迁补偿资金按时足额到位。此外，建成区内"城中村"的现有集体土地以及周边村集体经济组织拥有使用权的国有土地，将全部用于"城中村"改造，改造区域不再配给集体自留用地和审批新增宅基地。

拆迁补偿只认4层、300m2

针对建设用地的土地征购问题，《办法》提出:对依法办理过出让手续的，按批准用途进行评估，并依照有关规定给予补偿。具体规定为:经依法批准划拨的用地，按25万元/亩给予补偿;集体建设用地，按25万元/亩给予补偿。房屋拆迁补偿采取货币补偿、原地回迁两种方式，以房地合一的原则进行补偿，被拆迁人可任选其一。

《办法》规定:按照"原地回迁"、"拆一还一"原则，农村集体土地上的房屋，在"征地拆迁通告"和"房屋拆迁公告"发布之前办理了房屋产权证的，超过4层、300平方米的，以房屋产权证载明的建筑面积进行赔还;在通告发布后建盖的，按"建筑面积300平方米、建盖楼层4层以下"的面积赔还。另外，对于未建盖到4层的"老实人"，政府将"补空气"。不足300平方米的按实际面积计算，计算面积减去实际已有建筑面积的差，给予一次性货币补助。

五保户、民政部门抚养的孤寡老人、烈士家属，每户可以享受一次性5000元的特困补助费。城市低保户，每户享受一次性2000元的特困补助费。

村民变居民有保障

在对"城中村"的改造中，五华区原"城中村"的居民将被纳入城市统一的社会福利保障体系，社会保障由农村保障变为城市保障，实现保障模式的转变，解决村(居)民的后顾之忧。

五华区改造重建的"城中村"中的农业人口，将全部一次性转为城镇居民户口。2011年至2012年，村民的户籍将完成农业户口向城镇居民户口的转变，实行城市居民户籍的统一管理，村民将变为城市居民。与此同时，通过"城中村"管理体制的改革，"城中村"将改造成为现代化的城市社区。

《办法》规定，凡属征地拆迁范围内的常住人口，处于就业年龄段内(男16-60周岁、女16-50周岁)，在城中村改造后失业、有就业愿望、有劳动能力的人员，要全部纳入五华区城镇失业人员登记范围，由户籍所在地街道办事处(乡)劳动就业服务机构办理城镇新增失业人员《失业证》，并负责统一管理。对符合昆明市人民政府相关文件规定条件的，为其办理《再就业优惠证》。

在"城中村"改造范围内的农业人口，在办理完"农转居"手续后，符合办理城市最低生活保障标准的，按照昆明市人民政府关于《昆明市城市居民最低生活保障实施办法》执行。村民办理"农转居"后，其子女教育享受所在地城市居民子女入学同等待遇，纳入城区教育部门公共教育范畴。

"城中村"的成年居民可自行选择参加城镇灵活就业人员基本医疗保险，缴费标准以上年度昆明市社会平均工资为缴费基数，按10+2%的比例自行缴纳，每年可享受19.9万元(含医疗4.9万元，大病保险15万元)医疗保险待遇，连续缴费期限为30年。达到法定退休年龄，补缴满30年后不再缴纳医保费。改革开放以来,在中国超大城市的内部和周边,出现了城中村的现象。城中村今后何去何从,现在被许多政策决策者和社会大众所关注。

村民参保每月缴190元

不符合参加城镇职工养老保险的人员，将被纳入昆明市征地人员保险体系。保障范围和对象为:根据政府计划列入"城中村"改造规划范围内并具有五华区户籍的"城中村"居民。符合标准的，每月每人缴费190元。"城中村"人员参保缴费和补贴比例为:个人参保和集体补助缴纳当期缴费标准的60%，政府补贴40%。

同时，"城中村"改造人员补充养老保险制度也将建立。区社保办机构将按人均15000元的标准，为"城中村"改造征地人员购买商业养老保险;已参加城镇企业职工基本养老保险的征地人员，按人均5250元的标准给予一次性养老保险参保补贴，所需资金列入拆迁成本。(本文摘自都市时报)

西安

2009年西安市城中村拆迁名单:

新城区(13个):南张村、北张村、胡一村、胡二村、新兴村、三府湾、自强村、八府庄、含元殿、石家街、联志村、南韩村、北韩村。

碑林区(15个):祭台村、白庙村、北沙坡、西何家村、黄雁东村、黄雁西村、边家村、南郭村、南关村、永宁村、草场坡村、仁义村、旅馆村、南沙坡村、星火村。

莲湖区(35个):西关村、十里铺、任家口、大马路、新桃园、马军寨、李家庄、米家桥、建新村、解家村、北火巷、安定村、五一村、潘家村、大土门、郭家口、二府庄、北关村、纸坊村、红庙坡、丰禾村、白家口、西桃园、东桃园、三民村、金家堡、曹家堡、杨围村、陈家寨、工农村、友谊村、颜家堡、周围村、进丰村、中堡子。

雁塔区(71个):庙坡头、长延堡、东三爻、后村、东八里村、西八里村、郝家村、辛家坡、吉祥村、观音庙、王家村、铁一村、铁二村、太平堡、大雁塔村、杨家村、沙泘沱村、东三爻堡村、西三爻村、西三爻堡村、辛小寨村、南窑村、潘家庄村、瓦胡同村、北沈村、徐家庄、沙井村、白家村、丁家村、北山门村、南山门村、双桥头村、罗家寨村、田家湾村、西等村、延北村、延南村、缪家寨、东曲、西曲、北池头、新开门、岳家寨、孟村、荣家寨、陆家寨、黄渠头、闸口村、西辛庄、丈八北村、丈八东村、木塔南、红庙村、陈林村、甘家寨、双水磨、赵家坡、余家庄、木塔北、茶张村、丈八南村、丈八西村、铺上村、鱼化村、老烟庄、小烟庄、英发寨、贺家寨、大寨子、西尧头、北石桥。

未央区(24个):张家堡村、新房村、石家村、二府庄、方新村、薛家寨、坑底寨、草店子、杜家堡、北沙口、八家堡、刘南村、方家村、肖家村、辛家庙村、孙家湾、东前进、先锋村、枣园村、范南村、马呼坨村、白杨东村、白杨西村、范北村。

灞桥区(29个):梁家街、草南村、草北村、张家坡、黄家坡、高楼村、尉家坡、长乐村、小寨村、张一村、张二村、杨家湾、十里铺、蒋家湾、苏王村、杜家街、闫家滩、五星村、秦孟街、米家崖、李家堡、周家坡、老人仓、董家门、尹家街、堡子村、枣园刘、永丰村、柳巷。

2010年西安市城中村拆迁名单:

新城区(2个):联志村、石家街村。

莲湖区(3个):解家村、马军寨村、丰禾村。

未央区(4个):二府庄、东前进、辛家庙村、大白杨西村。

雁塔区(2个):陆家寨、荣家寨村。

灞桥区(1个):尉家坡村。

经开区(2个):岗家寨、蔡家村。

高新区(1个):木塔南村。

曲江新区(1个):瓦胡同村。

临潼区(1个):姜寨村。

长安区(1个):申店村。

郑州

嬗变

从贫穷村庄到商业中心

9年前(2005年)，燕庄改造正式启动。在这之前，位于郑州城郊接合部的西史赵村也启动了城中村改造，当年的西史赵村还是一个有着400多户村民的贫穷村子，但此后的三年，在这块土地上，一个极富浪漫的名字横空出世，"普罗旺世"成为红极一时的明星楼盘。

2003年9月，《郑州市城中村改造规定(试行)》("32号文")正式发布，标志着郑州市城中村改造正式启动;而西史赵村的城中村改造，则打响了郑州城中村改造的第一枪。

此后，郑州市城中村改造风起云涌，在首批17个改造试点中，以西史赵村、西关虎屯和燕庄最为典型。燕庄改造，打通了未来路;曼哈顿广场商业区成为郑州地标性街区之一;西关虎屯改造后的郑州国贸中心，也成为郑州地标性商业中心。

西史赵村城中村改造的经验一度成为后来众多城中村改造所效仿的"西史赵模式"。

据郑州市城中村改造办公室的数据显示，截至目前，郑州城区228个自然村，如今已有170余个获批改造。在郑州一位房地产专家看来，城中村的改造是历史的必然，在城市现代化发展的浪潮中，城中村通过改造变身城市社区已成为时代发展的大趋势。