最牛民房

西安南郊北山门村五组组织建造的一幢23层高楼，在网上被称为“最牛民房”。据了解，这栋23层的高楼是由当地农民花了3年时间建造的，与城中村平均只有3至4层的农民房相比，可以说是鹤立鸡群。

民房现状

最牛民房，位于陕西省西安市南郊北山门村，是由村民集资建造的民房。

23层的高楼到处都有，但窝在城中村中、由村民集资建造就颇为罕见了。西安南郊北山门村五组组织建造的这幢23层建筑被网络称为“最牛民房”，虽然它没有相关审批手续，但用不了一个月就要竣工了。组织者称“建23层高楼是为解决村民住房问题”。

楼房已接近竣工

2010年7月11日下午，记者找到这幢楼，它已接近竣工，除了窗户，外墙的红色瓷砖也已贴好。“一到八层是每层四户，再往上就是每层三户。”一位工人说，这幢楼共有70余套房，建造请了专门的建筑公司，但太多的情况他并不清楚。

当记者提出想看房时，工地上有人放了行。就在等待电梯时，两男子阻拦了记者，称房子只是安置房，不对外卖，并呵斥放记者进入的人。在记者打听情况时，工地上的人对陌生人的询问显得都很谨慎甚至反感。然而，因高楼已经盖了两年多，村民们或多或少都了解一些情况。有数位村民称，购房的除了村民，还有一些外来人。

据村民讲，这幢楼的房型很齐全，从两室一厅到三室一厅，最大面积有170平方米，小的也有八九十平方米。23层则是复式，是5组组长胡梦如买的。

“听说花了五六百万”

对于高楼的造价，村民们称，按照他们建造普通民房计算，至少在五六百万元以上。

那么，售价是多少呢？“每平方米大概3000元左右，买得早能便宜一点。”村民们说，按照房屋面积8000平方米计算，整幢楼卖完的价格在两千万元以上。“买房应该还是要自住的吧。”村民唐先生说，如果是为了出租，按照北山门村的行情，80平方米租金800元左右，一年最多也就一万元，收回成本至少20多年，根本划不来，对于拆迁他也表示不可能，“拆不拆、咋拆、拆迁的政策啥都还不明朗，应该也不会是为了拆迁补偿款。”

“大多是村民买的，拆了咋办？”

据该村村民讲，这幢高楼是建在北山门村五组的宅基地上，盖房也是五组的行为。“村委会也管不了，你想买房就得找五组的领导。”十组村民桑师傅说，楼还没建好，大半都卖出去了，听说已经卖光了。“我也不知道是谁买的，反正我没买，没手续还是不放心。”他说，虽然北山门五组并不在城中村拆迁范围内，但拆迁是迟早的事。而住在高楼对面的唐师傅也没有买，他的理由是城中村里的房子，3000元房价其实并不低，而且低楼层的采光也不好。

“拆不了，用五组的庄基盖的，五组买的人也最多，拆了咋办？”一位妇女证实房子已经卖光，“质量没问题，就是周围环境差些，比不了人家那种商品房小区。没暖气，车也没地方停。”

对话最牛民房缔造者胡梦如

昨日下午5时许，在“最牛民房”的顶层天台，记者见到了北山门5组组长，“最牛民宅”的缔造者胡梦如。以下是记者与他的部分对话内容。

问：还有没卖的房吗？有没有人买了又不想要了，想退房的？

答：房子都已经订完了，眼看楼这几天要竣工，来打听买房的人还多了。房子还没选号，暂时还没人提出要退房，但也不排除到交房款时，有人筹不起钱，要退房的。

问：买房的都是些什么人？

答：大部分还是本村的村民，也有一些村民介绍的亲戚朋友来买的，买房的都是工薪阶层，这些人收入普遍低，买不起外面的商品房。

问：这栋楼一共有多少户？

答：有70多户吧，8层以下是两梯四户，8层以上每层基本是三户。

问：为什么要盖这么高的楼，在城中村里它算是最高的吧？

答：年轻的村民没有宅基地，在外面买房又买不起，盖这栋楼主要还是为解决村民住宅问题。城中村的土地也很稀缺，这块地如果只盖10层楼的话就赔了，只能盖高些，还能为村民们谋福利。

问：这房多少钱一平方米，盖这栋楼花了多少钱？

答：卖的时候也就是2700、2800左右，楼层不同，价格不一样。盖这楼已经花了有2000多万，卖房款加下来，也就2000多万。

问：盖房的地归谁所有？这栋23层的大楼占地有多少？

答：盖房的地是集体的，还有一些是“5·12”地震后，村里六七户的房成了危房，用了他们的宅基地。整个楼的占地面积有七八分。

问：盖这样的楼不需要规划局审批吗？

答：我们是为了解决村民的住房问题，自己给自己村的村民盖楼，不需要规划局审批。

问：房是啥时候开始建的，在盖楼的这段时间内，土地和规划部门没有来查过吗？

答：房开始建已经有两年多了，期间也有规划部门的人来查过几次，要看我的证。我把有关土地的手续给他们看了后，他们就走了。

问：没有审批，怎么保证楼的质量啊？

答：有证的不一定就是质量好的。有证的房，出了事有政府担着；正因为没有证，在质量上，我们更要万无一失。要不然出问题了，设计单位、施工单位和我都要蹲大牢。

问：北山门村作为城中村拆迁是早晚的事，要是买了这里的房，楼要拆迁了，咋办呀？

答：不管是全国还是在西安，小产权房多了。村子拆迁是早晚的事，如果拆迁了，这楼无非是两种结局，一是保留二是被拆。如果保留了，政府可能会通过增加费用等方式，让楼逐渐过渡为有产权的商品房。如果要被拆了，那也应该按照村民自建房屋给予赔偿，不可能把住户扫地出门，一分钱不给赔。

问：你的“史上最牛民房”何时能竣工？

答：快了，最多不超过一个月，这个月底前，村民就要开始选房了。

事件评论

西安城中村建起“最牛民房”———一栋23层的村民集资房。这栋建筑又被称为“史上最高违章建筑”(7月11日《华商报》)。但我更愿意称之为“最牛民房”，而不是“史上最高违章建筑”。这当然是一栋违章建筑，它没有经过规划局的审批。但它也是一栋民房，其资金来源是村民集资，使用村民集体土地，房子也用于村民自住。这栋建筑可以检验人们在社会管理上的认知倾向。你可能更加看重它的违规性质，也可能更加看重它的民房属性。这栋建筑提出的重大问题，是怎样看待人们处分自己的土地及谋求生存发展的行为。当我们说这栋建筑违章的时候，应该考虑它是否有不违章的可能。令人遗憾的是，城中村农民在自己的土地上兴建一栋23层的集资住房，没有不违章的可能性。城中村不得审批宅基地，不得新建、改建和扩建房屋，行政管理部门只批准房屋安全出现问题的翻建，翻建不得超过两层，不得超过原房屋面积。城中村房屋管理的规定，意味着村民被定性为“待拆迁户”，村民的土地被定性为“待征收地”，他们失去在自有土地上改善居住条件的权利。同样一块地，只要变更土地权属，那么建设高层住宅，在审批上就一路畅通了。土地被征收为国有，拍卖后进入开发，多高的楼做不成呢？村民拥有土地时，不能兴建自己的住房，他们必须等待失去土地的时候加入到购房大军之中。拥有土地的人们，不让获得土地收益，也不允许在土地上改善自己的生活，他们的土地是土地储备中心板上钉钉的预备资产，村民自身则只能是房地产市场的预备客户。我不认为这样的管理是公正的。这是一种以城市(主要是城市政府)为利益归属的管理，限制了村民作为土地的集体所有人正常处分其资产的权利，村民甚至不能利用自己的土地以寻求基本生活条件的改善。这又是一种以资本集团及其所带来的各项发展指标为偏向的管理，为此而限制村民自行改善居住和生活条件的权利，村民拥有土地，足够自建住房，却被迫成为商品住房的消费者。西安南郊北山门区五组集资兴建23层住房，可以看做是城中村农民集约使用土地解决居住问题，“城中村的土地也很稀缺，这块地如果只盖10层楼的话就赔了，只能盖高些”，至于集约后产生的土地资源效益，应当归于村民，而这对国家和社会仍有贡献，因为多出来的土地不会闲置，将用于满足社会用地之需。作为一栋违章建筑，西安的城中村“最牛民房”当然存在建筑安全和建筑质量脱离监管的问题。然而，安全和质量问题之所以脱离监管，根源不在于违章，而在于欲不违章而不可得。可以说，这是一种“被迫违章”行为，因为城中村村民失去了“依章建房”的可能。考虑安全和质量问题，是封杀村民建房以绝其患，还是制度上给予村民建房的可能性进而纳入安全和质量监管？这可以检验管理者需要的到底是安全和质量，还是为了确保城市利益最大化而剥夺村民的权利？城市里盖楼都应当经过规划局审批，这是理所应当的。然而，比规划审批更重要的是，承认城中村土地村民集体所有以及由此而产生的村民相关权利。行政审批管理损及村民法定的土地权利，那么应当改变的是审批制度。城市对城中村违章建筑的管理，到底是何意旨，是为了保证安全、提高质量、规范发展、有益民众，还是为了确保城市收益最大化？这是首要问题。如果只是要保证城市可以从村民那里取利，那么安全、质量等等就可能只是借口，而非真实的关心。指责村民建房违章的时候，应当先思考规章是否违背了法律。“最牛民房”是建设违章，但更是对城建管理规章确保城市利益而轻视村民土地权利、改善生活的权利的抗议。

事件分析

根据2006年出台的《西安市城中村村民房屋建设管理办法（试行）》规定，列入城中村改造目录的村庄，不再审批宅基地，不得新建、改建和扩建房屋。因房屋质量安全确需翻建的，经所在区城中村改造行政管理部门批准后，可以翻建，但翻建房屋不得超过二层，亦不得超过原房屋面积。村民组长称，房子从开始建已经有两年多了，期间也有规划部门的人来查过几次，但在看过有关土地的手续后就走了。

《西安市城中村村民房屋建设管理办法（试行）》，该《办法》明确规定，“市城中村改造行政管理部门是本市城中村村民房屋建设管理工作的主管部门”，“区城中村改造行政管理部门受市规划、国土、建设等行政管理部门的委托，负责城中村村民房屋建设的审批工作。”“区城中村改造行政管理部门应当对辖区内城中村村民房屋施工进行监督检查”。可是，在“最牛民房”建设的两年多时间里，顺利的完成了。

事件反思

西安这样的自建高楼，村民自己都觉得“村子拆迁是早晚的事”，到时房子要么保留，要么得到一定补偿后被拆。但这种被动结局，不应是小产权房的共同命运。国土部前不久表示，要针对不同问题，予以不同处理，对于一些已经形成一定规模、符合土地利用规划的小产权房，可以考虑让其补齐手续后转为合法。

法律是不断完善的，适应现实需求，政策漏洞可以渐渐修复。对于现行不合理之处，相关部门当有所醒悟，有针对地做出改进。对于那种自建自住，无商业用途的小产权房，相关政策是否有重新定位的必要，相关部门需不需要广纳民意，寻求理性合理的解决之道，恐怕值得深思。

该页面最新编辑时间为 2023年12月10日