土地利用管制

正文

1.定义

土地利用管制（Land use regulation）:由各级政府实施的对土地利用主体行为的限制，它的经济理论基础在于将土地使用中所可能产生的不良外部效应内部化（internalizing the externalities）.

2.历史

初期：19世纪的一项重大变革是居住用地与商业和工业用地的分离。这一时期也是人口大迁移阶段，此次迁移加大了城市人群在社会经济地位上的差异。Warner（1962）详细描述了1870-1900年间，随着地铁的引进，美国波士顿三个收入和阶层不同的社区相分离的过程。Levine（1988）指出居住分离过程是资本主义社会中社会分层的一部分，引发政府制定按照社会经济地位对居住分离进行引导和管理的分区制（zoning：对用地性质和地上相关活动的限制）。

出现：最早在美国和德国。

3.中国

土地利用管制依靠两套法律来支撑：《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市规划法》。

最核心的，与土地利用规划和城市规划的实施管理联系最紧密的是控制性详细规划。（以北京为例进行说明）

4.美国

内容：分区制（zoning）、土地细分管制（subdivision）、建筑和住房法规（building code）、地方公共服务提供（local public service provision）。

权限：地方政府——实际实施工作（例如分区制权利的实施）

联邦政府——制定相关法律（例如nuisance law, National Environmental Protection Act）

核心：控制土地利用密度和容积率、控制城市规模、保护农地

主要实施途径为土地利用规划：

州土地利用规划——下达政策性指导文件

地方土地利用规划——包括总体规划、公共设施分布图、土地利用分区。