购物中心等级评价标准

《购物中心等级评价标准》由中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会等单位编制，经由“中国工程建设标准化协会”审查通过（编号：T/CECS 514-2018），于2018年11月1日正式实施。由评价机构中国购物中心网（简称 评价机构）从设计规划、硬件设施、运营管理、消费体验四个维度，对购物中心项目进行评价，为促进购物中心开发行业整体水平的不断提高，提升物业资产的保值、增值能力，引导购物中心规划、建设、运营和管理适应消费者不断变化的生活方式和消费需求。超过850分（满分为1100分），评选出的优秀五星购物中心，代表着中国世界级水平的购物中心等级。

标准

评价条件

购物中心在完成竣工验收并投入使用一年后可申报等级评价。在完成建筑设计、竣工验收阶段可申请阶段性预评。

购物中心内主要功能区域应达到同一等级的建设质量标准和管理要求。

申请评价的购物中心应具备完整合规的建设、运营服务图纸及文件资料档案。

购物中心安全和消防管理制度、突发事件处置的应急预案应作为购物中心评价的必备条件。评定等级前，购物中心项目应在提出申请前连续三年内无重大安全责任事故。

评价体系和评价方法

购物中心项目规模和业态分布情况，可将购物中心分成超大规模、中等规模、一般规模。

类别	定性定量指标
超大规模	超大规模经营面积大于或等于80000㎡
	非零经营面积大于或等于40%
	零售经营面积大于或等于30%
中等规模	经营面积小于80000㎡并且大于或等于50000㎡
	非零经营面积大于或等于30%

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每个规模类型的评价均应按照各分项评定指标要求进行评分，每个分项设置加分项。加分项的得分最高不得超过所在评定项目总分的10%。评价项目总分应由各分项正常分项得分总和及加分项构成。综合评价指标满分为1100分。

购物中心等级评定应包括规划设计、设备设施、运营与服务、消费体验四个分项的评价，各分项满分为1000分。

分项权重设置应符合下列规定：

1、规划设计评价396分；

2、设备设施评价264分；

3、运营与服务评价220分；

4、消费体验评价220分。各评价项目的分项及子项应采取分档打分和不分档打分两种打分方式。

评价项目的分项得分，应取各评审专家评分的平均值。

参评项目评定等级应按评价项目总分确定。

购物中心每一个类别的等级应划分为五星级、四星级、三星级、二星级、一星级。各等级所需最低分值应符合下列规定：

五星总分不应低于850分；

四星总分不应低于700分；

三星总分不应低于600分；

二星总分不应低于500分；

一星总分不应低于400分。^{[1][1][2][3][4]}

评分

规划设计评价

购物中心总体规划设计评价应包括下列内容：

1 项目整体识别度；

2 场地交通；

3 货流；

4 员工流；

5 商业客流。

机动车库评价应包括下列内容：

1 空间设计及流线组织；

2 网络系统;

3 导视系统；

4 内装设计。

购物中心内部空间设计评价应包括下列内容：

1 商业动线；

2 中庭；

3 门厅；

4 柱网柱距；

5 非首层商业走廊设计；

6 室内界面；

7 导引系统设计；

8 店招设计；

9 美陈设计；

10 室内休憩空间设计。

购物中心外部空间评价应包括下列内容：

1 广场景观识别度；

2 室外空间多功能性；

3 外立面设计；

4 广告位及店招设计。

商业配套空间评价应包括下列内容：

1 卫生间设计；

2 商业后动线；

3 服务台；

4 会员中心；

5 辅助空间。

节能环保评价应包括下列内容：

1 节地；

2 节能；

3 节水；

4 节材；

5 无有害物质排放；

6 建筑装修无有害材料；

7 建筑材料运输半径；

8 采取环保消费措施；

9 垃圾分类处理中心。

权重得分满分396分，权重系数=396÷（1000+1000×10%）=0.36

设备设施评价

冷热源的评价应包含下列内容:

1 供冷指标；

2冷水机组效率；

3 系统节能措施。

室内空调设计参数评价应包含下列内容:

1 商场营业厅；

2 大堂、中庭、走廊；

3 电影院观众厅；

4 滑冰场；

5 游泳池；

6 健身房；

7 KTV；

8 PM2.5/PM10颗粒物净化；

9 甲醛、TVOC。

商业区域空调设施评价应包含下列内容:

1 商场营业厅；

2 大堂、中庭、走廊；

3 滑冰场；

4 厨房；

5 公共卫生间、母婴室；

6 服务中心、贵宾室；

7 空调排风。

后勤区域空调设施评价应包含下列内容:

1消防控制室、中央控制室、安防控制室、变配电室、电梯机房、收银及信息管理系统等商业管理数据机房；

2 其他机房；

3 物业办公室；

4 湿垃圾间；

5 空调排风。

通风系统评价应包含下列场所：

1 地下车库、卫生间、变配电室、水泵房、冷水机组房、锅炉房、电梯机房、发电机房、弱电间（弱电井除外）、隔油间、垃圾间；

2 餐饮厨房区域。

给水系统评价应包含下列内容:

公共卫生间。

排水系统评价应包含下列内容:

1 公共卫生间；

2 厨房废水排放。

雨水系统评价应包含下列内容:

1 雨水口；

2 室外管线设施。

配电系统负荷密度评价应包含下列内容：

1 各种商业租区的配电负荷密度（含空调冷热源负荷）；

2 公共区配电负荷密度（含空调冷热源负荷）。

配电系统末端供电量指标评价应包包括各种商业租区的末端供电量。

照明系统各区域照度及色温评价应包含下列内容:

1 室内照明及色温；

2 室外照明及色温。

配电系统电源及插座预留评价应包含下列区域:

1 各商业租区；

2 公共及后勤区。

电梯系统评价应包含下列内容:

1 客用直梯；

2 客用扶梯；

3 货用直梯。

弱电系统评价应包含下列系统:

1 整体信息化系统；

2 建筑设备管理系统；

3 建筑设备监控系统；

4 视频监控系统；

5 信息发布及查询系统；

6 门禁系统；

7 综合布线系统；

8 通信系统；

9 有线电视系统；

10 电子巡更系统；

11 无线对讲系统；

12 收银系统；

13 手机信号覆盖系统；

14 无线网络覆盖系统；

15 停车场管理系统；

16 客流统计系统；

17 背景音乐与应急广播系统；

18 火灾自动报警及联动系统；

19 漏电火灾报警系统；

20 电力监控系统；

21 消防电源监控系统；

22 电梯群控系统；

23 新技术应用。

权重得分满分 264分，权重系数=264÷（1000+1000×10%）=0.24

运营与服务评价

核心功能的评价应包含下列内容：

1 消费功能；

2 环境体验；

3 特色活动；

4 社会体验。

服务响应的评价应包含下列内容:

1 服务节点；

2 环境服务；

3 服务台服务；

4 商户服务；

5 信息服务；

6 个性化服务。

服务保障的评价应包含下列内容:

1 管理制度；

2 诚信经营；

3 合规合法；

4 安全保障。

特色创新的评价应包含下列内容:

1 业种业态创新；

2 服务创新；

3 营销与社会活动创新。

权重得分满分 220分，权重系数=220÷（1000+1000×10%）=0.2

消费体验评价

商服感知评价应包括下列内容：

1 消费者观感；

2 业态丰富度；

3 品牌接受度；

4 商品质量；

5 活动促销；

6 员工形象；

7 销售服务；

8 会员服务；

9 特色服务；

10 售后服务；

11 支付服务；

12 应急服务。

环境感知评价应包括下列内容：

1 建筑外观；

2 场内整洁度；

3 空间舒适度；

4 音乐氛围；

5 空气环境；

6 温湿感知；

7 场内导视；

8 节点指引；

9 平面交通舒适度；

10 垂直交通便捷度；

11 停车便捷度；

12 停车配套；

13 休憩设施。

安全感知应包括下列内容：

1 电梯安全；

2 高层防护；

3 场内安保。

得分满分220分，权重系数=220÷（1000+1000×10%）=0.20

依据

评价包括规划设计、设备设施、运营与服务、消费体验四个分项的评价，各分项满分为1000分。

分项权重设置应符合下列规定：^[2]

规划设计

评定 项目	分值	分项	定性定量指标	分值 1000 分
总体规划设计	120	项目整体识别度	项目外立面、景观、光设计整体化，项目从 500m 以外可以有清晰整体形象指引	10
			项目外立面、景观、灯光设计比较整体，项目 从 300m 以外可以有清晰整体形象指引	(8)
		场地交通	场地机动车出入口清晰，出入口位置远离城市 交叉路口，机动车行道数量充足，交通顺畅。	20
			场地周边设置岛型临时停车，出租车停靠点、 招手站	10
			场地内设有清晰的行人道及非机动车道，并设 有非机动车停车场地	5

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			车库出入口尽量设计为双进双出，避免进出车库车流在同一坡道上。机动车坡道宽度舒适， 行驶顺畅，无窘迫感	7
			车库出入口采取遮挡，隔离噪音的措施	3
			平面布局规整，停车方式排列紧凑与柱网相协 调。通道短捷、满足一次进出停车位要求。	4
			车库车行流线、货运流线、人行流线的组织应 尽量平直通畅、避免交叉，人行路权须明晰连 贯。	4
			车库设置垃圾集中回收	3
			重视对防盗、防洪、防火、防滑、防寒、安全 防护等方面的细节设计	4

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			通过扶梯、垂直梯带动人流到（次）主力店、 主要节点空间	10
			直接面向商业主动线的核心筒楼梯/卫生间/ 机房等辅助房间总长度少于 25m	15
			首层层高 6m，净高 4.5m 以上，标准层层高在 5.5m，净高在 3.5m	25
		中庭	主中庭大于 1000 ㎡，高度大于 10m	20
			主中庭 500 ㎡~1000 ㎡，高度大于 10m	(15)
			中庭空间照度良好，高于走廊的照度，且满足 大型活动时的照度要求，	10

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		室内界面	对于标准层面积大于 5000 ㎡的商业，分区设计，主题、业态、设计、风格有所差异，结合 灯光设计营造效果，增强空间体验性	12
			材料肌理简洁，易清理，可保持较高洁净度	7
			地面设计与主动线呼应，简洁明快，易清理， 色调与墙面、天棚呼应	7
			天花设计，考虑到空间尺度特点，色调不张扬， 与灯具结合设计	7
			整体光感舒适，无眩光，重点区域照明和橱窗 局部照明	7
		导引系统设计	导引系统与建筑主题协调统一，同时导引系统 要求清晰明了，便于理解	10

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			建筑首层考虑雨棚设计或有避雨区域	3
			广场处设置遮雨设施	2
			楼宇照明系统考虑节日、周末、日常等模式， 有一项得 5 分。	15～0
			商业屋顶考虑可上人活动	5
			屋顶设置屋顶绿化，休憩空间	3
			设置活动娱乐空间	2

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			采用新设备、新工艺、新材料而明显减少占地 面积的立体停车、箱式变压器等公共设施	2
		节能	建筑形体设计适应购物中心所在城市气候特点：寒冷地区有利于保温，热带地区有利于隔 热，夏热冬冷地区兼顾保温和隔热	10
			建筑立面设计在满足商业建筑要求的同时尽 量减少玻璃幕墙面积。	5
			购物中心采用玻璃天窗和玻璃幕墙时，设置有 效遮阳设施	10
			严寒和寒冷地区商业建筑主要外门设置门斗， 其他地区外门设置风幕	2
			外窗气密性达到现行国家标准 6 级要求，幕墙 气密性达到现行国家标准 3 级要求	3

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		输半径	占总量比例大于或等于 70%
		采取环保消费措施	购物中心设立鼓励绿色环保消费运营措施，在 招商过程中将销售产品的环保特性作为考量 标准之一	5
			每年举行环保消费宣传活动	5
		垃圾分类处 理中心	设置垃圾专用分类处理中心并有专业团队负 责运营维护	10

注: 权重得分满分 396 分，权重系数=396÷（1000+1000×10%）=0.36

设备设施

评定项目	分值	分项	定性定量指标	分值1000分
冷热源	130	供冷指标	商业建筑面积 140W/㎡	60
			商业建筑面积 160W/㎡	(40)
			商业建筑面积 180W/㎡	(20)
		冷水机组效率	1 级	30
			2 级	(20)

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设施		大堂、中庭、走廊(35)	一次回风全空气集中空调系统	30
			寒冷地区，与入口相邻中庭的地面层设地板采暖；严寒地区，中庭、步行街的地面 层设地板采暖。	5
		冰场	除湿环境空调系统	5
		厨房	散热器+备餐等区域空调。夏热冬冷、夏热冬暖地区，夏季补自然风，冬季自然风，严寒、寒冷地区，可设置补风加热。大型餐饮考虑预留商户自设厨师岗位制冷条 件	5
		公共卫生间、母婴室等	风机盘管加处理新风系统，设独立排风系统，保证室内负压。	5
		服务中心、贵 宾室	风机盘管加处理新风系统	5

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		房、锅炉房、电梯机房、发电机房、弱电间（弱电井除外）、隔油间、垃圾间	隔油间、干垃圾间、湿垃圾间分别设置独立排风系统，保证室内负压	5
		餐饮厨房区域的通风	厨房排风应经油烟净化处理后，引至屋顶排放。主力商户设独立排油烟管道，小型 餐饮就近设集中排油烟管道	5
			商场室内排油烟管道宜尽量保持负压排风状态，避免由于风道正压造成的油烟外溢。如因场地限制，室内需有正压段的排油烟管道时，需将净化装置设于正压管道 段之前	5
			厨房排油烟排放口的位置宜设置在塔楼 屋顶或裙房屋顶，避免与进风口距离过近	5
			要求商户在租区内自设风机、油烟净化设备及消音设备，屋顶出风口前设第二级油 烟净化及降噪设备	5
			大型餐饮平时全面通风（12～15）次/h、另设排油烟风道（45～48）次/h、事故通风 12 次/h、闲时通风（其它通风模式均已关闭）3 次/h。厨房的风机与补风机应 联锁启闭	5

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配电系统负荷密度指标	80	各种商业租区的负荷密度（含空调冷热源负荷）	家电超市，120 W/㎡	（50～0）
			大型超市，150 W/㎡
			影院，110 W/㎡
			大型百货商场，120 W/㎡
			零售商业，80 W/㎡
			西式快餐，250kW/店

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		室内照明及色温	主入口空间照度(300~400)LX，色温(2700~5600)K	（35～0）
			中庭照度 400LX，色温(3000～4200) K
			室内商业环廊/街照度 300LX，色温 (3000～4500)K
			电梯厅照度不低于 300LX，色温(3000～ 4200) K
			卫生间照度不低于 280LX，色温(3000～ 4200) K

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电梯	130	客用直梯	（1.00～1.50）部/万㎡，尽量在主要位置，并尽量不多于两组。中庭不设遮挡店铺的 观光梯	40
			0.70～1.00 部/万㎡，尽量在主要位置，并尽量不多于两组。中庭不设遮挡店铺的观 光梯	(25)
			0.50～0.70 部/万㎡，尽量在主要位置，并尽量不多于两组。中庭不设遮挡店铺的观 光梯。	(15)
		客用扶梯	（6.00～8.00）部/万㎡	50
			（4.00～6.00）部/万㎡	(30)
			（2.00～4.00）部/万㎡	(10)

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		综合布线系 统	商场、大堂按每 50 ㎡设一组信息插座， 预留在弱电井内，待精装时安装到位；	10
		通信系统	采用千兆以太网，分为内网和外网，外网涵盖商场客人上网，办公人员平时正常上网；内网主要应用于办公内部管理，办公 上网，智能化管理，考勤管理等应用。	10
		有线电视系 统	系统采用 860MHz 邻频传输，用户电平要 求（64±4）dB，图像清晰度四级以上，	5
		电子巡更系统	采用离线系统。巡更站设置在主要出入 口、各个库房、重要机房、各楼层楼梯间、 重要办公室、室外主要通道等场所。	5
		无线对讲系统	双频双向工作方式，建筑群内部 100%覆盖，强度应大于 150uV/m，至少提供 6 个 频道，系统主机站设备为数字模式。	5
		收银系统	收银系统与其他计算机网络物理隔离，保 证数据传输安全、保密。	5

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		漏电火灾报	电气火灾探测器采用一体化设计，能采集	5
		警系统	完整的可能引起电气火灾的保护电路信
			息。
		电力监控系	监测计量电压、电流、功率因数、功率、	10
		统	频率等各种运行参数。
		消防电源监	采用集中式、模块化设计，对所监测的消	5

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五星购物中心

购物中心等级评价标准中总分超过850分的购物中心，截至到2020年4月，中国共有36家五星购物中心，评选出的优秀购物中心，代表着中国世界级水平的购物中心等级。^[6]

四星购物中心代表国家级水准，五星购物中心则代表了世界级的品质。

报名

购物中心评价遵循企业自愿申报的原则。

凡在中华人民共和国境内正式营业一年以上的购物中心，均可申请等级评价。经评价达到相应星级标准的购物中心，由评价机构颁发相应的星级证书和标志牌。星级标志的有效期为三年。^[1][4][3]

标志

购物中心等级评价标准，通过用星的数量表示购物中心的等级，分为五个级别，即一星购物中心、二星购物中心、三星购物中心、四星购物中心、五星购物中心。最低为一星，最高为五星。星级越高，表示购物中心的等级越高。

通过购物中心等级评价标准后的购物中心，获得星级证书和标志牌（室内摆放和室外悬挂两类），并悬挂放置于明显区域，接受公众监督。每块星级标志牌上的编号，与相应的星级购物中心证书号一致。

购物中心星级标志已在国家工商行政管理总局商标局登记注册为证明商标，其使用要求必须严格按照相关规定执行。任何单位或个人未经授权或认可，不得擅自制作和使用。同时，任何购物中心以“准X星”、“超X星”或者“相当于X星”等作为宣传手段的行为均属违法行为。^[1][1][4][5]

评审

“评价机构”是负责全国购物中心评审评价工作的机构。全国评价机构下设办公室作为办事机构（称“中国购物中心等级评价标准办公室”）。全国评价机构办公室设在中国购物中心网秘书处。

购物中心等级评价由“评价机构”严格按照审核流程进行，所有参评的购物中心均在评价或评定性复核后的第三年接受评定性复核，购物中心线上提交申请后，所在地评价机构审核初评后逐级递交至全国评价机构，由全国评价机构指派专家团队进行检查复评。^[1][1][3]

参考资料

[1] 中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会 . 《购物中心等级评价标准》 : 中国建筑工业出版社 ，2018-12-01

[2] “五星购物中心”将引领存量时代商业地产升级！ · 乐居财经[引用日期2020-06-22]

[3] 中国购物中心网“2020购物中心等级评价”工作全面启动！ · 乐居财经[引用日期2020-06-22]

[4] 中国购物中心超过8000个 等级评价标准拟全国推广 · 新浪财经[引用日期2020-06-22]

[5] 华为将发布全球首个5G+五星购物中心 继5G火车站后又一壮举 · 新浪VR[引用日期2020-06-22]

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