城市综合体（城市建筑的经济聚集体）-趣爱秀

简介

城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。

一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。

城市综合体与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。

大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为：

城市CBD中心的城市综合体，如北京万达广场交通枢纽型城市综合体，如北京国瑞城。

城市副中心城市综合体，城市副中心，是城市经济新增长点。如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等。

城郊结合部城市综合体，如世茂·蝶湖湾。

由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万平方米以上的地块，因此很多城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。

典型特征

超大空间尺度

城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市主干道相联系的，因此室外空间尺度巨大，一般均具有容纳超大建筑群体和众多的生活空间。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

通道树型体系

通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的立体街道交通空间。

现代城市设计

应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。使建筑群体成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。

高科技集成设施

城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。

地标式建筑

城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场180米高超白金五星级酒店；又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。

发展过程

开发背景

近两年，住宅地产调控政策逐步收紧，房地产开发商纷纷从住宅地产开发转向尚未受到严格调控的城市综合体开发。在全国各大城市商品住宅成交量下滑的同时，不受限购的写字楼、商业营业用房则在不少城市量价齐升，成为开发商以及投资者转移目标。

城市综合体是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

《2013-2017年中国城市综合体行业投资与趋势分析报告》的数据显示，2012年1-6月份，全国商品房销售面积39964万平方米米同比下降10.0%。其中，住宅销售面积下降11.2%，办公楼销售面积增长7.1%，商业营业用房销售面积增长2.5%。商品房销售额23314亿元，同比下降5.2%。其中，住宅销售额下降6.5%，办公楼销售额下降1.1%，商业营业用房销售额增长5.4%。商业地产与住宅地产的市场形成了较大的差异，出现冰火两重天的情形。

现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。

城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。

①城市形态的表现

在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体。这种综合建筑体也属于城市综合体。

②经济形态的表现

随着开发商开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的城市综合体。

催生条件

优越的地段和区域催生了城市城市综合体依地段而生，城市一般都在CBD区域就会出现高档次的复合建筑楼群。其功能不能是单一的，而是复合性的，从这一点来看，CBD本身就是一个庞大的综合体。如北京万达广场就是一个典型的CBD区域的城市综合体。

依北京的CBD规划方案为例，CBD整个建筑规模控制在1000万平方米之内，写字楼约占50%左右，公寓占25%左右，其它25%为商业、服务、文化及娱乐设施等。从一个大的综合体理念开始，再通过一个个小的综合体的建设，最后形成一个大的综合体，共同促进CBD的整体建设。

市场需求

由于2012年城市客群大多从事脑力劳动，具备一定的物质基础，有追求高档住宅的能力与强烈的意愿，并且一般受过良好教育，具有较强的专业知识和职业能力及相应的家庭消费能力，因此，大多追求生活质量，向往高品质的生活。

首先，表现在对物业的交通、楼宇硬件设施（电梯、空调）以及物业管理水平等要求较高；

其次，要求合理的物业生态景观规划。雄居城市商务中心的中产阶层，白天必须面临城市的“水泥森林”城堡，高楼大厦、车水马龙所带来的压抑、浮躁，其紧张心态只有在工作之余才能得到释放。

因此，如果选择居住在城市中心，就必然要求物业具有合理的业态规划，能够在这里休闲放松，体味生活的乐趣。因此，集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业的需求渐成热点。而综合体建筑模式就是在这样的背景下应运而生了。

开发要点

在经历了将住宅地产和商业地产严格区分的时代后，人们发现，单一的地产开发模式已经越来越不能满足人们的生活居住要求，不能适应地产的迅速发展，开创一种崭新的地产开发模式就成为地产商们面临的课题，综合体建筑模式正在挑战国外最先进的地产开发模式。

城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。城市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善。

功能分析：

2.1.1 商务

商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。

城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。

2.1.2 商业

商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。

2.1.3 居住

居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求。

2.1.4 酒店

酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。

开发标准：

大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统；集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。

2.2.1 三大选址标准

城市综合体属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以最可能分布于城郊结合部，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。

城市综合体项目选址一般符合下列三项标准之一：

三个标准项目所在位置为城市核心区；有人流和消费基础项目位于城市中心；是城市经济新增长点位于新开发区。

典型案例：北京万达广场在CBD区；北京国瑞城在有发展前景的崇文区世茂；蝶湖湾位于有“上海后花园”之称的昆山。

2.2.2 必须有营造园林景观的基础

大型城市综合体必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。

2.2.3 必须具有交通便捷的区位优势

城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证在综合体内的办公人员出行的便利性。最好位于地铁站或交通便利位置。

交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。

2.2.4 必须营造齐备的生活系统

为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，其中必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼。

同时，因为综合体建筑包含多方面内容，所以一个综合体要有自己的一个专业的物业管理公司，根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴，共同来管理项目，来为业主提供周到的服务。

综合体

东莞长安镇，万科与万达两家国内顶级的开发商，展开了一场贴身肉搏。

这是一场关于城市综合体的暗战，总面积55万平方米的万达广场，与体量35万平方米的万科广场，相距仅有数公里。而在东莞这个三线城市，在建和拟建的综合体数量，达到了20个以上。

放眼全国，“无处不有综合体”，近两三年来，城市综合体已经是房地产行业的最热词。各地纷纷上马的综合体项目，总量有上千个之多。

伴随着如此天量的综合体开发浪潮，资金筹集成为问题，散售带来的隐患和风险也浮出水面。“万达定位偏高端，万科主打中高端，但东莞真的有那么多高消费人群吗？”在去东莞考察一番后，深圳一主打商业地产投资的资深人士发出疑问。

在万科万达之前，宣称建成后将成为亚洲最大规模购物中心的东莞华南Mall，就已经是一个城市综合体运作失败的典型案例。

“城市综合体不仅有泡沫，而且有很大的泡沫。”一家大型地产商人士直率地说，不当规划加上重复建设，“空城”和“烂尾楼”的景象可能会越来越多。鄂尔多斯和温州就是现成的例子。

地方政府在做了城市综合体的推手之后，是否能在后续的交通、配套、住宅和人口安置等方面提供支持，兑现承诺，是城市综合体是否演变为“烂尾楼”的一大关键。

投资逾万亿？

几百个城市齐声合唱：再不建城市综合体，你就落伍了。

随着穗莞深城际轨道交通网建立，东莞成为连接广州和深圳的重要节点。万科、万达先后相中东莞，各自在这里布下体量不菲的城市综合体项目。万科与万达赤膊相见，这在全国也极为少见。

今年上半年，东莞万科、万达广场相继亮相，其中商铺和公寓部分已经开始对外销售。除万达、万科外，光大、中信等品牌房企也纷纷杀入。据本报记者统计，截至目前，三线城市东莞出现的城市综合体的项目有20个之多，如第一国际、地王广场、星河传说、华南摩尔以及在建的虎门地一大道、环球经贸中心、国贸大厦等。

不止东莞。易居中国统计显示，2011年至2015年这五年时间，全国20座重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部的新城。

然而，没有一家研究机构能提供最全面的城市综合体面积和投资数据，“只知道这个数额非常惊人，”多家机构研究人士直言。

本报记者根据公开资料不完全统计，仅苏州一地，规划、建设中、已经完工的综合体就达25个。而杭州号称要打造大大小小的城市综合体达到100个。上海则宣称2011年至2013年，将新增50多个城市综合体项目。深圳市在未来的几年，在建和已经初步规划的城市综合体项目多达16个，合计建筑规模1044.79万平方米。

按此保守推算，假如每个100万人口级城市需要建设15个大的城市综合体项目，200万人口级城市需要建设20个大的城市综合体项目，那么全国大型的城市综合体项目数量将超过2000个，投资额达数万亿。

资金从何而来？

庞大的城市综合体，单项投资少则数亿，多则数十亿元。这些资金将如何筹集？

城市综合体：狂欢背后的泡沫

房地产业内人士介绍，综合体开发的资金，首先是一部分自有资金，其次是商业地产不限贷，银行信贷支持；还有就是政府给予一些补贴，变相鼓励。而最大的资金来源，是城市综合体中的商务公寓等住宅产品销售，虽然产权只有50年，但因为不限购，可以有效变现回款。

“综合体的总投资额较高，但并不是一次性付款，可以用回款良好的住宅项目维持其投资，而且可以与住宅项目用一个建设单位，这样建筑商可以垫资，资金的调度余地更大。”苏州园区一位不愿透露姓名的官员分析说。

一位万达前员工告诉记者，业内只有万达可以做到“四证融资”，即未取得建设许可证就可以从银行获得贷款，而其他项目基本上都是开发商前期投入一笔钱，然后建筑商垫资建设，封顶之后出售住宅、商铺部分回笼资金，支撑项目后期的开发。

城市综合体成市场投资新宠

步入2011年，在产业转型升级需求以及宏观调控力度加码的双重作用下，商业地产在中山正迎来前所未有的发展良机。尤其是多个城市综合体，均以此为契机加快动工兴建步伐。

那这些城市综合体的兴建，对于投资者、入驻企业乃至整个区域经济体而言，究竟能产生怎样的经济效益？本期记者将以中山首个城市综合体大东裕为例，为你一一剖析。

投资者：仅四年单价涨幅超一倍

在股市、楼市相继受挫，基金、外汇饱受打击的背景下，当前的投资似乎陷入困局。但仍有火眼金睛者洞察到当下投资的秘诀，那就是投资中山的写字楼。

在城市综合体加速兴起成熟的背景下，不单投资者获利、企业受惠，地方经济体也从其中得到极大的益处。

市发改局相关负责人此前接受记者采访时就表示,中山已经进入工业化中后期,在这个阶段需要一个让中介服务行业集聚发展的平台,使商务服务企业能最大限度地

各地介绍

曼哈顿城市综合体

纽约市中心的曼哈顿，是世界繁华之都。汇集了纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治街、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等。这里还是世界上就业密度最高的地区，仅华尔街而言，长1.54公里，面积不足1平方公里的范围内，就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口。克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心等著名城市综合体建筑造就了曼哈顿“世界中心”的美名。

洛克菲勒中心

“洛克菲勒中心”一直作为纽约乃至美国的象征而存于世界。在过去的许多年里，从这里走出及进驻到这里的全球500强公司数不胜数，它们中包括通用电气(GE)、美国银行、无线电音乐城、雷曼兄弟以及美国大部分传媒巨头——时代华纳、全球最大的新闻机构美联社、NBC、CNN、全美最大的出版公司麦克格罗希尔以及其它一大批全球知名的大企业。毫不夸张地说，这些企业每日的举动，都在影响着全世界。而由他们所组成的洛克菲勒中心，则顺理成章地成为全世界“最大的城市中心”。

巴黎拉德芳斯

法国巴黎“拉德芳斯”是世界上第一个城市综合体，于上世纪五十年代开始建设开发，高楼林立，成为集办公、商务、购物、生活和休闲于一身的现代化城区，也是世界上最具代表性的城市综合体。拉德芳斯的成功，不仅增添了古典巴黎的现代气息，更为世界各大都会提出了一个新的发展方向。

拉德芳斯区位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。于1958年建设开发，已建成写字楼247万平方米，其中商务区215万平方米、公园区32万平方米，法国最大的企业一半在这里，共10家；建成住宅1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人；在公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；其成为欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。建成67公顷的步行系统，集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物；建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。优美的环境、完善的设施每年吸引约200万游客幕名而至。

东京六本木

日本东京“六本木”是近几年才诞生的以城市综合体规划所建造的全新聚落，它集住宅、商业大楼、购物中心、旅馆、餐厅、游憩与文艺设施于一体，短短的时间内从无到有昂然挺起，不仅攫取了来自全世界的关注，同时还成为许多走在时代尖端的人们竞相留下造访脚印的黄金区域。

香港太古广场

香港太古广场城市综合体位于中环东侧。在香港金钟地铁站上盖的太古广场，是商业、购物、娱乐、文化荟萃之地。整个项目包括楼高四层的大型购物商场、3座甲级写字楼、2座酒店式住宅、1所会议中心及3间五星级酒店，设施齐备，提供一站式豪华消费及娱乐。这里是体验香港人吃喝玩乐生活消费模式的极佳去处。广场拥有3家五星级饭店、高级办公楼、住宅，以及200多家专卖店，云集了多种世界名牌。虽然这里的欧洲品牌没有置地广场和半岛酒店名店街那么多，但物品丰富，价格也比较合理，是许多香港人的购物首选。

成都发展

成都标准

2012年10月16日，成都市商务局和规划局首次对外披露了《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定（试行）》（以下简称《规定》），推出了城市综合体的“成都标准”，这份借鉴了新加坡以及我国香港、北京、上海等地经验的《规定》出台，标志着成都城市综合体发展进入了一个新的阶段。

一份成都城市综合体发展的调研报告亦同时出炉。“成都的城市综合体不是简单的多与少的问题，而是如何强化规划引导、优化资源配置与运营模式的问题。”成都市商务局相关负责人在接受记者采访时表示，未来3~5年，成都市城市形态和服务功能将有很大改善。

发展现状

2012年9月23日，新加坡凯德置地旗下的城市综合体项目——成都来福士广场正式投入运营，这也是凯德置地在国内，除北京、上海之外第三个城市综合体项目。

时间再往前推，2007年，经过近三年时间考察和了解成都市场的新鸿基地产开始落户成都，而新鸿基的第一个项目就是联手九龙仓、恒基发展的集写字楼、五星级商务酒店、汇聚环球品牌的购物中心及高级住宅项目于一身的东大街攀成钢项目。

据成都市商务局最新公布的数据显示，在2015年之前将有16个城市综合体的项目在成都竣工，而截至2017年，成都的城市综合体项目将达到24个。

近些年，成都市也吸引了包括新鸿基、太古、九龙仓、仁恒置地、凯德置地等境内外知名商业地产开发企业，以春盐商圈、东大街和人民南路为重点，投资建设一批高品质的城市综合体项目。

截至2011年底，成都中心城区投入营运的城市综合体共有5个，总体量为297万平方米，其中，商业面积83.9万平方米，商务办公面积52.6万平方米，酒店面积23.1万平方米，酒店式公寓5万平方米，会展12万平方米，普通住宅101.4万平方米，其他建筑面积19万平方米等。

据了解，2012年成都市在建城市综合体项目19个，总体量约1050万平方米，其中，商业面积约300万平方米，商务办公面积约280万平方米，酒店面积约140万平方米，普通住宅约250万平方米，其他建筑面积约80万平方米。

随着天府新区、“北改”区域和城市商业副中心的加快建设，未来高新区将是城市综合体发展最集中的区域，占总供应量的37%。

与此同时，“北改”工程的快速推进，金牛区人民北路、成华区建设路等也将成为城市综合体发展的新兴区域。而在加快发展城市综合体的同时，一些快速发展所带来的问题也迎面而来。

武汉发展

综合体现状

2008年，武汉利嘉置业，这家起源于福建的商业企业在武汉的成功，得益于其在光谷世界城步行街的优秀运作，第一个将城市综合体引入武汉。

在中部崛起和商业时代的大背景下，武汉一些传统住宅开发商已经不满足于社区商铺的打造，开始把商业、办公、居住、文娱等城市生活空间进行组合，打造成一个多功能、高效率的城市综合体项目，如福星惠誉、南国置业、联投等均涉猎综合商业项目的开发。加上早期投身武汉城市综合体开发的万达、世茂、瑞安等品牌开发商的后续发力，让武汉综合体呈现遍地开花的发展态势。

历史沿革

继万达广场开业造就了菱角湖商圈的火爆后，之后，以民国风情为主题的综合体“大武汉1911”又宣布落户该商圈，打造一个都市休闲购物街区。至此，综观武汉三镇，目前正在规划和在建的综合体项目有汉阳人信汇、泛海国际居住区、碧桂园凰城、万科金色城市、汉口城市广场等。

在武汉北部专业市场，由于汉正街搬迁的利好消息，催热了这一区域商业地产的发展。汉口北批发第一城小商品城2期全精装产权商铺均价18000元/平米，面积20-80平米；五洲国际建材城陶瓷卫浴区预计8月推出；金马凯旋家居CBD国际批发城5年35%稳固回报商铺火爆抢购中。在武汉南部，城市圈功能最全、规模最大的大型商业综合体“联投广场”在江夏区大桥新区已正式开建。

在白沙洲，三环内唯一尚未大规模开发的处女地遭到了众多品牌开发商的哄抢，万科首先在白沙洲沿江拿下了上百万方的地块，打造武汉最大的社区之一的万科金色城市，至今已经有十几期，据了解，项目规划10万方商业中心，约12000平米华润万家超市和约5000平米银鑫乐天影城意向入驻，计划打造白沙洲滨江新城。

在武汉开发区，观澜太子湖、誉天幸福海等多个项目相继入驻，还有汉南的碧桂园凰城也在打造“武汉新生活区”。据悉，誉天幸福海总建面115万方，容积率仅1.3，绿地率高达到36.56%，车位比为1：0.8，湖岸线达3公里，有6栋高层及4栋叠拼别墅入市。

暗疾缠身

城市是否真的需要如此多的城市综合体？据初步统计，武汉已经有28个项目在建，多数项目都在10万平以上，誉天幸福海等多个项目甚至超过百万方，且大部分会在这3年内完工。在冲刺数量的同时，城市综合体的规模体量也在一再放大。某二线城市综合体项目建筑面积一度达到150万平方米，堪称西部超大城市综合体。万达集团在武汉重点推出巨无霸城市综合体项目，占地约1.2平方公里，总投资突破500亿。

不过，“盲目开发，过度乐观，导致几乎每个城市都有失败的综合体案例，对当地商业的可持续发展起到了不良的影响。”对城市商业有深入研究的中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长董利一针见血地指出。

据房地产流通服务商“易居中国”统计显示，2011年至2015年间，全国20座重点城市新增城市综合体总量预计超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部的新城。

而根据研究机构世联地产的统计，中国正在施工中的综合体是已建成综合体的四倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的四倍。

业内人士表示，一些地方政府的建设城市综合体的正式计划仅仅是所有计划当中的一部分，下属的地方往往会根据上级部门的规划搭车，自行培育更多的项目。

中国西南某省，省级规划的综合体项目129个，而各地自行纳入规划发展的项目是这个数字的两倍。

城市综合体

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